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六一兒童節(jié)前一天，我國全面放開了三孩生育限制，很多人關(guān)心，這項政策對房地產(chǎn)的影響是什么。要回答這個問題，我們不妨回顧一下，全面放開二孩政策，對房地產(chǎn)的影響是什么。

　　近日國家衛(wèi)健委的數(shù)據(jù)顯示，近年來政策調(diào)整使全國累計多出生二孩1000多萬人。

　　二孩政策放開至今已有10年時間：2011年11月，中國實施雙獨二孩政策；2013年12月，實施單獨二孩政策；2015年10月，實施全面二孩政策。

　　粗略來算，因政策調(diào)整，每年增加的二孩人數(shù)在100多萬人，這意味著100多萬個家庭的結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，反映在房地產(chǎn)中，直接的影響有兩點。

　　一是增加了購房需求。

　　最明顯的變化在2016年，全面放開二孩政策的第二年，全國新建商品住宅的銷售面積同比大幅上漲了22.4%，此后的幾年，新建商品住宅的銷售面積保持1%-5%的增幅，相對平穩(wěn)。

　　從供需來看，2020年，中國一共賣出了15.5億平方米的新建商品住宅，如果以每套房80平方米計算，全年新建商品住宅供應(yīng)大約在2000萬套，哪怕100多萬二孩家庭全部在當年買新房，也只占供應(yīng)1/20，何況這種極端情況根本不可能出現(xiàn)，一定會有需求流向二手房市場，尤其是學(xué)區(qū)房市場，幾乎在每年年初，各城市都會掀起一波購買學(xué)區(qū)房的樓市小陽春，對于二孩家庭來說，單個學(xué)位成本相應(yīng)降低，家長的購買意愿也更強烈。

　　二是對戶型的要求變了。

　　我問一家房企的城市負責人，每年新增的100多萬二孩家庭分布在全國的各個城市和鄉(xiāng)村，具體到他所在的城市、他開發(fā)的樓盤，需求的變化真有那么明顯嗎？

　　答案非常肯定。二孩放開前，他旗下的項目還有兩居室產(chǎn)品，主流是三居室；而二孩放開后，基本看不到兩居室，都是小三居，大三居。轉(zhuǎn)變之所以如此明顯，是因為這家房企主要開發(fā)中高檔住宅，面對的購房群體經(jīng)濟實力較強，不論買房子還是生孩子，意愿都更強，這些家庭更愿意為二孩留出余量。

　　如今到了三孩全面放開，對房地產(chǎn)戶型的影響同樣存在，最先對戶型做出反應(yīng)的，也將是這類房企，只是比例大概率不會像二孩政策影響那么明顯。

　　人口領(lǐng)域?qū)＜移毡檎J為，全面三孩政策的標志性意義更大，實際能夠增加多少人口，確實需要相關(guān)配套跟進。

　　據(jù)攜程聯(lián)合創(chuàng)始人、人口經(jīng)濟學(xué)家梁建章的估算，中國生一個孩子的家庭里，可能不到20%會生三個孩子，一年會多大約100萬個孩子，不過，這100萬孩子不是過去一個都沒生，很多家庭已經(jīng)生了，現(xiàn)在如果僅僅放開三孩政策的話，可能一年最多增加幾十萬個孩子。

　　這幾十萬家庭中的一部分如果需要更新住房，四居以上已屬豪宅，此前這類住房消費人群如有三孩需求，可能早已釋放，新增需求和全面二孩政策時相比，存在差距。

　　不過上述影響都未顛覆既有供需結(jié)構(gòu)，如果沒有更多政策切實鼓勵生育的話，全面三孩政策對房地產(chǎn)的影響，只會延續(xù)全面二孩政策遞減著影響一小部分市場供需。

　　買房子和生育孩子，在絕大多數(shù)家庭中，都是最重大的兩項開支，住房和教育也是影響生育率最重要的兩個因素，從這個角度來說，全面三孩對房地產(chǎn)的影響來自那些尚在研究中的配套政策，如有類似免除部分土地出讓金的重磅政策出臺，對房地產(chǎn)和生育率都將帶來重大影響。