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樓市最大的懸念:中國到底有多少房子?
來源: 時間:2019-06-04 23:15:11


與房子有關(guān)的一切總是牽動著國人敏感的神經(jīng)。

近期有媒體報道稱,我國2020年將迎來第七次全國人口普查,將徹查人口出生變動情況以及房屋情況。不過在當前樓市嚴厲調(diào)控的背景下,這次最大的亮點并非人口普查,而是“房屋普查”。

有的人說這次查房是為房地產(chǎn)稅的出臺做好準備,但官媒經(jīng)濟日報進行了否認:兩者之間沒有必然聯(lián)系。普查數(shù)據(jù)是國家摸清家底的參考依據(jù)。某些專家所謂“普查結(jié)果將為房地產(chǎn)稅征繳提供必要的數(shù)據(jù)支撐”,是無稽之談。


本次全國“房屋普查”,亮點幾何?


1、有專家表示,不動產(chǎn)登記信息已實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng),接下來的房屋普查或?qū)⒏赜谵r(nóng)民自建房、小產(chǎn)權(quán)房乃至無證房等信息的收集入庫,也將給農(nóng)地、農(nóng)房入市的鋪開創(chuàng)造更成熟的條件。

點評:在2018年年底,全國人大常委會就已經(jīng)審議了最新的土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正草案,其中重要的看點之一就是刪除了“從事非農(nóng)業(yè)建設使用土地的,必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地”的規(guī)定,也就意味著非農(nóng)業(yè)建設使用土地不一定必須國家所有,未來可能可以直接入市交易,但入市交易的前提便是信息全面、聯(lián)網(wǎng),這樣才能做到交易更加公開透明。

因此結(jié)合這次的“房屋普查”你會發(fā)現(xiàn),這已經(jīng)不是簡簡單單地通過“查房”來征稅,而是推動土地制度改革的重要的轉(zhuǎn)折和推進。

2、2019年深圳主動承接第七次全國人口普查(房屋普查)試點。今年正積極開展該項試點的摸查、選點、調(diào)研及協(xié)調(diào)等前期籌備工作, 并為國家人口普查方案的制定修訂提供經(jīng)驗參考。

點評:為何深圳試點是亮點?這與它的改革開放前沿陣地的地位毫無關(guān)系,而是小產(chǎn)權(quán)房構(gòu)成了極具深圳“特色”的房地產(chǎn)市場。

根據(jù)深圳市規(guī)土委和住建部披露,2017年深圳常住人口1252.83萬,全市約1400萬套住房,商品房130萬套,政策保障房30萬套,企業(yè)和個人自建房55萬套,工業(yè)區(qū)配套宿舍200萬套,而剩下的近1000萬套均為小產(chǎn)權(quán)房,而這些小產(chǎn)權(quán)房在深圳已超過35萬棟,總建筑面積約1.2億平方米,人均建筑面積335平米,占全市住房總量的49%,占總住房套數(shù)超過56%。

基于這種“特色”的深圳,幾乎是“房屋普查”最好的試驗場。此次深圳主動承接試點,也恰恰反映出深圳決策層對于解決這一棘手問題的決心,畢竟深圳的高房價已經(jīng)開始對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生負面影響了。


全國“房屋普查”,你怕了嗎?


在炒房客和富人最多的一線城市,限購限售什么的只能治標不治本,但本次的“房屋普查”,很可能為后續(xù)的一系列樓市調(diào)控政策提供可靠的數(shù)據(jù)支持。

對于持有多套自有房產(chǎn)的富人來說,房產(chǎn)稅無疑是一個沉重的負擔,當然如果這些房產(chǎn)用于出租的話,稅負最終也可能會轉(zhuǎn)嫁到租房客或?qū)嶓w經(jīng)濟的頭上;對于炒房客來說,房產(chǎn)稅則直接抬高了炒房成本,隨著國家對假離婚、首付貸等違規(guī)買房行為的整治,大多不良現(xiàn)象已得到緩解,不過更加細化、真實的房屋信息,才是樓市長效機制的鋪墊,所有樓市調(diào)控政策的執(zhí)行基于此才能發(fā)揮更大的調(diào)控作用。


中國到底有多少房子?


經(jīng)濟學告訴我們,價格由供求關(guān)系決定,那么在房價不斷上漲的中國,就是因為“缺房”咯?但事實告訴我們,并不是,不僅不缺,而且供給過剩。

中國家庭金融調(diào)查研究中心的一份報告顯示,2017年二、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%,遠高于一線城市的16.8%。數(shù)據(jù)同時顯示,商品房的空置率在所有住房類型中位居第一,且呈持續(xù)上升趨勢,達26.6%。而按照國際慣例,商品房空置率在20%以上的為嚴重積壓區(qū)。也就是說我國的房子嚴重過剩。既然過剩,那就說明人們并不是沒有房子住,而是有房不住,比如背井離鄉(xiāng)去大城市拼搏的人們。

咱們可以做一個簡單的估算。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)整理得出,1998-2018年全國新增商品住宅的竣工面積約109.85億平方米,假設按戶均面積按100平米計算的話(三四線城市戶均住宅面積普遍較多),也就是1.1億套新增商品住宅。假設按戶均人口4人(二胎或者與父母同住,平均3-5人,在此按中位數(shù)4人)計算的話,大約可供4.4億人居住。

但你別忘了,這些只是商品住宅,還不包括宅基地、集體用地建房,保障房等各種小產(chǎn)權(quán)房,如果這些房屋數(shù)量加起來那可是商品住宅的約3倍之多!如果你在一線城市沒有這種感覺,在春節(jié)返鄉(xiāng)時你會發(fā)現(xiàn),二三四線城市的“老房子”,比新建商品房要多得多。

所以這么算下來基本上是16甚至17億了。也就是說,全國所有的房子可以供大約至少16億人居住。

當然如果需要一個較準確的官方數(shù)據(jù),至今還暫無定論,或許2020年的“房屋普查”能給我們答案。不過中國樓市并不需要這么一個簡單的數(shù)字,而是不僅能夠解決住房問題,還能為大家所接受的答案。

本文來源:小白讀財經(jīng)  2019—06—04
作者:熊大

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